2014馬年房市 汰弱換強時代來臨

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

 

「2014年房市，會不會泡沫？會不會下跌？」今年的熱門話題，和過去10年的景氣大多頭相較，不再是房市潛力區？下一波明星產品？而是憂心景氣反轉的各種紛歧雜音，信心度已不若以往。

 

尤其，最近半年，光是央行總裁彭淮南、財政部長張盛和、金管會主委曾銘宗三大財經首長，就連番丟出升息風向球、台北市房價泡沫化、小鴨爆破說、甚至公開喊話「房市不如股市、資金將從房市轉進股市」等說法；雖然房價並沒有因此而非理性的應聲下跌，但房價居高思危的危機意識，已開始受到審慎面對。

 

台灣房屋首席總經理彭培業表示，2014年應是多空交戰的一年，對於握有資產的人來說，最好汰弱換強；對於想要進場置產的人，就勇敢出價吧，因為現在台北市已有房價「鬆動」的案例，買賣雙方對於後市看法紛歧之際，畢竟還是有賣方有意套現出場，所以買方最好勇敢出價。

 

綜觀2014年牽動房市價量表現的主要因素，淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰指出，簡單來說，就是政策、資金、基本面3大變數；至於台北市精華地段的頂級豪宅，由於獨特性、稀有性、無可取代性，這種產品早已是「有錢人的玩具」，和一般住宅市場明顯脫鉤，未來依然會朝向Ｍ化的另一側傾斜，持續炙手可熱。

 

其中政策面尤其扮演關鍵角色。自2010年初第二屋限貸、2011年6月起實施奢侈稅、2012年6月再針對豪宅限貸以及8月實價登錄，已造成台北市2012年房市交易量為近10年最低量。不過，2013年交易量已回穩，雖財政部在2013年12月底宣布擴大查稅措施，如北市3,200戶豪宅列管，奢侈稅自住認定從嚴，加強事實入住證明，如水電帳單等，但在房價資訊透明化的影響下，促進房市交易回穩下，近一年房市已走出2012年的谷底。

 

接下來奢侈稅修法、囤屋稅等打房政策，仍影響買方進場買房的意願，年底七合一選舉前，不排除再被提出來炒作。也有人以樂觀心態認為，2014年七合一選舉對房市未必是全然的利空，隨著縣市首長候選人、黨派政策，加強地方建設的競選政見，反而有助房市加溫。總之，奢侈稅要退場較困難，未來打房力道輕重，才是關鍵。

 

再看資金面，低利環境仍是2014年撐盤的最大支柱，但升息的速度、強度，也將牽動房市反轉的速度和強度。

 

美國QE減碼是必然趨勢，只是時間早晚，因此2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert Shiller）指出，目前全球包括美國、英國、中國大陸、巴西、澳洲等國家房價快速上漲，房市可能泡沫風險與日俱增。此外，美國聯準會也宣布，實施5年的QE自2014年第一季起開始減碼，意味貨幣量化寬鬆政策，即將逐步退場，對於全球資金動向，也勢必產生極大的影響，其中各國房市恐是首當其衝，面臨可能泡沫化的危機。

 

至於美國量化寬鬆緩退後，央行是否可能升息？台綜院六所所長楊家彥認為，至少到2014年，都還不需要擔心升息的問題。

 

第三，要觀察基本面。當前最熱門的話題，就是台灣房市是否存在泡沫危機？

 

依據行政院經建會景氣對策信號綜合分數走勢，台灣經濟雖從1998年起經歷過4個景氣循環，但房市卻獨排於景氣循環之外，連續走了第11個大多頭，無視景氣波動，不僅自2001年起交易活絡，而且房價一路攀升。

 

理論上，價格由供需決定，房價攀升，自然有強勁需求支撐。然而，綜觀國內經濟包括：民間投資、薪資所得，並無明顯好轉，相對房市需求卻來自於低利環境帶來的增值保值、炒房需求，使得交易量價居高不下；加上外資(港、陸資)來台置產的假性需求，間接拉抬房價，顯示房市所面臨的風險因素不斷提高，景氣反轉向下可能性與日俱增。

 

因此，央行在2013年6月以房貸餘額占GDP的比重及空屋情形日益嚴重，早已超越房市泡沫指標，因而針對房價可能面臨下跌問題，提出警訊。同時，政府更應未雨綢繆，以美國與日本等國家的房市泡沫經驗為殷鑑，針對台灣房市可能泡沫化各種因素，提出具體可行政策，並及早因應，避免房市泡沫對經濟產生的衝擊。

 

現階段房市供需失調的問題，並不明顯；不過，2015年年中，內政部緊縮容積獎勵上限所帶來的潛在搶建潮，倒是中長期必須觀察的隱憂，屆時局部供給量大的區域、缺乏稀有性或保值性產品，房價不免面臨鬆動。

 

短期可預見的2014年房市，高檔震盪格局在所難免，房價表現可望持平至小漲，至於成交量，在剛性需求及交屋潮的支撐下，可望呈持穩態勢。